재산세 1가구 1주택자 정의와 세제 혜택
1가구 1주택자란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재, 한 세대(주민등록 등본 기준)가 한 채의 주택만 보유한 경우를 말합니다.
재산세 1가구 1주택자 특례가 적용되면 주택분 재산세의 공정시장가액비율이 일반 60%에서 45%로 낮아져, 과세표준이 줄어들고 세액 부담을 경감할 수 있습니다.
세제 특례 주요 내용
- 공정시장가액비율 45% 적용 (일반 60% → 특례 45%)
- 주택분 재산세율 누진구간별로 0.05%p 추가 감면
- 연세액 합산 기준 적용 시 ‘20만원 이하’ 7월 일시 고지 가능
일시적 2주택 보유 시 특례 적용
적용 배경과 법적 근거
재건축·이사·증여 등으로 일시적으로 2채의 주택을 보유하게 된 경우, 일정 요건 하에 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이는 부동산 거래 과정을 원활히 지원하고, 세제상 불이익을 최소화하기 위한 제도입니다.
일시적 2주택 특례 요건
- 처분 기한 약정
- 새로 취득한 주택(2채째)을 1년 이내에 매도·증여·임대 전환 등으로 처분하기로 계약서·약정서에 명시해야 합니다.
- 처분 이행 전 보유
- 과세기준일(6월 1일)부터 처분일(매각일)까지 두 채 모두 보유 상태여야 합니다.
- 동일 세대 요건
- 두 주택 모두 동일 세대(등본 기준)에 속해야 하며, 세대 분리 시 특례 적용 여부를 사전에 확인해야 합니다.
사례로 보는 일시적 2주택
사례 1:
A씨는 본가 단독주택을 보유 중 5월에 신혼집 아파트(2채째)를 취득했습니다.
1년 이내 본가 단독주택을 매도하기로 약정했다면, 6월 1일 기준 ‘일시적 2주택’ 특례가 적용되어 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있습니다.
사례 2:
B씨는 상속받은 다가구주택 1채와 자가주택 1채를 각각 배우자 명의로 등기했습니다.
처분 약정 없이 상속주택을 1년 이상 보유 중이라면 특례 적용 대상이 되지 않습니다.
배우자 명의 분리 보유 시 합산 과세
세대주·세대원 기준
세법상 1세대는 주민등록 등본 상 동일한 세대주와 세대원을 말합니다. 배우자가 명의를 달리해 주택을 보유했더라도 등본상 동일 세대에 등록되어 있다면, 실소유 지분과 무관하게 ‘2주택 보유’로 간주되어 1세대 1주택 특례가 배제됩니다.
명의 분리 후 독립 세대 요건
배우자와 완전히 분리된 세대로 인정받으려면 아래 조건을 모두 충족해야 합니다:
- 배우자가 다른 주소지에 실제 거주하며 주민등록을 이전
- 세대주로 독립 등재 (전입신고 후 등본상 분리)
- 실제 생활근거지(주민등록, 건강보험, 가족관계증명 등) 일치
이 중 하나라도 미비하면, 재산세가 배우자 명의 주택도 동일 세대 주택으로 합산 과세됩니다.
유의사항
- 단순히 등기부 등기 명의만 분리하는 행위는 세무서에서 인정되지 않습니다.
- 세대 분리 후 6개월 이내 합산 여부 재검토가 이루어질 수 있습니다.
정리 및 팁
- 재산세 1세대 1주택 특례 대상 여부는 매년 6월 1일 등본 기준으로 판정됩니다.
- 일시적 2주택 처분 약정은 반드시 서면(계약서·약정서)으로 남겨두세요.
- 배우자 명의 분리 시 실제 분가·전입 여부를 증빙할 서류를 준비해야 합니다.
- 궁금한 사항은 관할 구청 세무과나 세무사에게 사전 문의하여 리스크를 줄이세요.