재산세 과세표준 및 세율
재산세는 매년 6월 1일 현재 토지·건축물·주택 등의 소유자에게 부과되는 지방세입니다.
과세기준일(6월 1일) 이후에 부동산을 취득하면 이전 소유자가 납세의무를 지게 됩니다.
재산세는 주택, 건축물, 토지 등 자산별로 과세표준과 세율이 달리 적용됩니다.
과세표준 계산 방법
재산세 과세표준은 부동산의 공시가격(또는 시가표준액)에 일정 비율을 곱하여 산출합니다. 현재 법에 따라
- 주택: 주택공시가격 × 공정시장가액비율(60%)
- 건축물(상가·사무실 등): 건축물 시가표준액 × 공정시장가액비율(70%)
- 토지: 개별공시지가 × 면적 × 공정시장가액비율(70%)
예를 들어, 공시가격 5억원인 주택의 과세표준은 5억×60% = 3억원이 됩니다. 여기서 공정시장가액비율이란 과세표준을 산정할 때 적용하는 배율로, 주택은 일반적으로 60%, 건축물·토지는 70%가 적용됩니다.
다만 1세대 1주택자의 경우 최근 몇 년간 이 비율을 낮춰 적용하는 특례가 시행 중입니다.
예를 들어, 2025년에는 공시가격 3억원 이하 주택은 43%, 3억 초과~6억 이하 44%, 6억원 초과 45%로 적용됩니다.
1주택 특례를 받으면 같은 5억원 주택도 45%가 아닌 44%나 43%만 적용돼 과세표준이 낮아지므로 세 부담이 줄어듭니다.
구간별 세율과 계산 예시
산출된 과세표준에 대해 재산세율을 곱하여 세액을 계산합니다. 주택은 누진세율이 적용되며, 구체적인 구간은 다음과 같습니다:
- 과세표준 6천만원 이하: 세율 0.10%
- 6천만원 초과 ~ 1억5천만원 이하: 기본 6만원 + (초과액×0.15%)
- 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하: 기본 19.5만원 + (초과액×0.25%)
- 3억원 초과: 기본 57만원 + (초과액×0.40%)
예를 들어, 과세표준 2.4억원인 주택의 세액은 ‘6천만까지 0.1%, 나머지 1.8억은 0.25%’로 계산되어 대략 34만5천원 정도 됩니다.
여기에 1세대 1주택자 특례가 적용되면 각 구간의 세율이 0.05%씩 깎입니다.
위 예시에서 1주택자라면 ‘6천만까지 0.05%, 나머지 1.8억 0.20%’로 계산하여 세액 약 17만 3천원이 됩니다.
이처럼 특례세율은 구간마다 0.05%p씩 낮추어 최대 약 18만원까지 세 부담을 덜어줍니다.
건축물(상가·사무실 등)은 주거용을 제외한 일반 건축물은 과세표준의 0.25%가 적용됩니다. 다만 골프장이나 오락시설, 공장 등은 구분하여 높은 세율(예: 0.5% 또는 4% 등)이 적용될 수 있습니다.
토지는 종합합산과 별도합산, 분리과세로 구분되어 과세되며,
일반 종합합산 토지는 과세표준 5천만원 이하 0.2%, 5천만~1억 3%, 1억 초과 0.5%의 누진세율을 적용합니다.
농지·임야 같은 분리과세 대상 토지는 0.07%의 저율이 적용됩니다.
- 요약: 재산세 과세표준 = 공시가격×비율(주택 60%, 건축물·토지 70%). 주택 세율은 0.1~0.4%의 누진세(1주택자 특례는 0.05~0.35%). 도심지역 주택은 과세표준의 0.14%를 추가 부과(도시지역분), 지방교육세는 재산세액의 20%가 부과됩니다.
재산세 관련 용어 해설
공시가격
정부가 공시하는 부동산 공식 가격으로, 토지의 경우 개별공시지가, 주택(아파트 등)은 공동주택공시가격을 말합니다.
재산세뿐 아니라 종합부동산세, 건강보험료 산정 기준 등 다양한 세금과 제도의 기초자료가 됩니다.
예시: 2024년 서울 A아파트의 공시가격이 5억원이라면, 재산세 계산에서 이 금액을 바탕으로 과세표준을 산출하게 됩니다.
공정시장가액비율
재산세 과세표준을 정할 때 공시가격의 몇 %를 과세 기준으로 삼을지를 결정하는 배율입니다.
2009년 도입되어 2021년까지는 주택·건축물 60%, 토지 70%가 고정 적용됐습니다.
이후 부동산 가격 급등 부담을 줄이기 위해 1주택자 대상 특례를 도입하여, 현재는 일반 주택 60%지만 1주택자 특례(공시가격에 따라 43~45%)가 시행 중입니다.
예시: 공시가격 4억원 주택의 과세표준은 4억×60%=2.4억원이지만, 1주택자 특례로 44%가 적용되면 1.76억원이 됩니다.
과세표준
재산세를 산출할 때 기준이 되는 금액입니다.
공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 계산되며, 이 과세표준에 세율을 적용해 세액을 구합니다.
예시: 공시가격 2억원 주택의 과세표준 = 2억×60% = 1.2억원. 이 금액에 주택 누진세율을 적용하여 재산세를 계산합니다.
도시지역분
도시계획구역 내 토지·건축물·주택 보유자에게 부과되는 추가 지방세입니다.
과세표준에 0.14%의 세율을 곱해 산출하며, 재산세 고지서에 함께 부과됩니다.
예시: 과세표준이 1억원인 경우, 도시지역분은 1억×0.14% = 14만원입니다.
지방교육세
재산세액 등에 부가되어 징수되는 지방세로, 재산세액(도시지역분 제외)의 20%가 과세됩니다.
즉, 재산세가 부과되면 그 금액의 20%만큼 지방교육세가 추가로 부과됩니다.
예시: 재산세로 10만원이 부과되었다면, 지방교육세는 2만원(10만원의 20%)입니다.
지역자원시설세
건축물에 붙이는 추가 세금으로, 해당 건축물의 용도와 규모에 따라 과세표준에 0.04%~0.12% (구간별) 세율을 적용합니다.
예를 들어 공장·대형상업시설 등은 구간이 높아 0.1% 이상일 수 있습니다.
이는 재산세에 포함되어 별도로 고지되기도 합니다.
위 용어들을 이해하면 재산세 계산 과정을 쉽게 파악할 수 있습니다.
세금 고지서나 행정안내문을 볼 때, 이 용어들의 의미를 알아두면 도움이 됩니다.